マンションを分譲賃貸で貸すことに不安を感じている方からの相談です。維持費や費用について知りたいです。
こんにちは！マンションを買われて、買ったマンションを分譲賃貸で人に貸してる方は見えますか？？
去年の夏にマンションを購入したのですが、主人に転勤話が出てきてしまいました(￣▽￣;)
現在分譲賃貸をしている方、もしくはしようといている方、またはマンションを売った方など、同じような状況になった方 どのようにされたのか教えて下さい。
先日、賃貸管理会社の人から少し説明を聞いたのですが、、
＊家賃相場が12万前後になる事（現在ローン返済と管理費等で10万5千円支払っています）
＊備え付け設備の実費修理費用
＊退去時のハウスクリーニング、自然損耗（クロス、畳、ふすまなど）の実費修理費用
＊毎月管理会社に家賃の1割弱の支払い
＊今払っている管理費、修繕費は払い続ける など、、
分譲賃貸の事をよく知らなかったので、思いのほか維持費やもろもろお金がかかることにびっくりしてやっていけるのか不安になっています。
実際に貸している方、何か気持ちがプラスになるような事はないでしょうか😭
- トモンノ(8歳)
コメント
ふ9🍵
私は貸してる側ではなく借りている側ですが、最近分譲賃貸に引っ越してきました。
契約前に不動産屋と大家がもめてていたことで少し裏側が垣間見れたので知っている範囲でコメントしますね。
備え付けの設備の実質修理費とは貸した後退去時のことですか？
それでしたら、宅建法上、賃貸は経年劣化を考慮して借主が損しないような設定になっているので、故意に壊したものでも場合によっては貸主が負担する可能性があります。
私の今入っている部屋は前回貸した方のときに管理不動産と大家がこの点でもめて喧嘩別れしてました。
前の方がかなりひどい状況で引っ越されたのに修理費用はほとんど大家が負担したそうです。
でも中立的な立場の管理会社が入っているので、おそらく賃貸不動産一般的に修復に費用がかかるのは当たり前なようです。大家さんは前回の方で初めて賃貸としてお家をお貸ししたのでビックリされていました。
でも一般人の私からしても確かにかなりひどい状況で出て行かれたな常識ないなとは思いました。
それでも払っているのでここはそういうものなのかもしれません。
退去時のハウスクリーニング等の費用については、これまた宅建法上は貸主負担となっていますが、今ほとんどの賃貸物件は契約書の特約にハウスクリーニングは借主が負担することととわざわざ入れていることがほとんどです。ですからここは契約書でなんとでもなります。
管理会社への支払いが家賃の1割というのは少し高いのではないかと思われますが、不当に高いというほどでもないかと。これは管理会社や不動産屋によって違います。最低料金月6000円で設定している不動産屋もありました。
ぽいふる222
住宅ローンについてです。
これは銀行、支店、担当者により対応が別れるのですが(本来は一律であるべきです)、住宅ローンを組んでいる物件を賃貸にする場合、住宅ローンの適用ができなくなる場合があります。
住宅ローンは本人が居住することが条件で、居住用だから低金利で貸出ししています。
しかし、賃貸用不動産は別のローン体系になり、当然金利も高めだし、取得控除も使えません。
とはいっても、分譲賃貸出されている方はたくさんいらっしゃって、銀行もいちいち対応しているとは言えません。
ただ、私は何件か扱ったことがありますので、参考までに。担当によってはそのような話になると思います。
-
トモンノ
住宅ローンについて 詳しい情報ありがとうございます！！取得控除が使えまくなるんですか？？それは毎年確定申告の住宅ローン控除もなくなるということでしょうか？？
確かに管理会社の人に賃貸にするなら銀行に必ず連絡をして下さいと言われました。そういう事だったんですね！！確認する必要がありますね！！ありがとうございます＼(^o^)／- 11月10日
-
ぽいふる222
そうです、取得控除は住宅ローン専用ですので、融資体系が変わる場合使えなくなります。
その代わり、確定申告で支払利息は控除できるようになります。- 11月10日
-
トモンノ
ありがとうございます！！すごい！！そうなんですね！！全然しりませんでした(￣▽￣;)確定申告とかも難しくて素人にはさっぱりで😭
ぽいふる222さん とてもお詳しいですねー✨行政とかでお仕事されてたんですか！？また質問になってしまいますが、支払い利息の控除ということは、住宅ローン控除と比べたら金額は減るということですよね！？
今は確定申告は主人の会社でしてもらっていますが、賃貸にした場合でも会社に出すのでしょうか？ぽいふる222さんはどうしてそんなにお詳しいのですか？
たくさん質問してすみません(>_<)- 11月10日
-
ぽいふる222
一概に減るとは限りません。というのも、賃貸収入のある方は確定申告で『必要経費』が控除できます。これは先に挙げた支払い利息含め、管理料や固定資産税(自身が住んでいた時のみ、月割)、交通費など様々です。
賃貸収入は確定申告のみですので、会社はやってくれません。ただ、生命保険等の控除は年末調整できますので、そこは提出した方がいいと思います。
私は金融機関に勤めているので、その辺りの経験が多いだけです。お客様の中に、やはり同じように融資転換された方も多くいます。ただ、税理士ではないので、税金のことについてはあまり詳しくご説明できません。- 11月10日
-
トモンノ
お返事大変遅くなってしまってすみません(>_<) いろいろ詳しく教えていただいてありがとうございます💗
金融関係にお勤めなんですね！！とても勉強になりますm(__)m
固定資産税も貸すとかからなくなるということなんですね！！なかなか奥がふかそうですね！！
もう一度整理してしっかり賃貸にするならそれが可能でやっていけるかを踏まえて見直して行きたいと思います！！
本当に知らないことばかりで教えていただけでよかったです！！ありがとうございました❤️- 11月14日
-
ぽいふる222
こちらこそグッドアンサーいただいて、ありがとうございます！
中々聞いてみないと分からないことが多いと思いますので、しっかり確認して、一番良い方法を見つけてください！- 11月14日
ひろ
諸々出費については上の方が書かれてるので、私は貸し側の意見で…といっても、実際は家主は実父ですが。
不動産は持っていた方がよいです。その場所が明らかに不人気でないかぎり、一生の財産になります。
出費いれて、家賃設定をし、赤字にならないようにすれば、よほどな事故や天災がないかぎり、損はしませんよ。
実父は不動産ころがして利益出てましたし、周りにもそのような方がいます。
いざ、子供たちが将来使う可能性もありだし、気になるのは子供にわたす時の贈与税だけですね。不動産の価値によりますが。
-
トモンノ
ありがとうございます❤️お父様が賃貸オーナーさんなのですね！！
そうですね！
目先の事でいっぱいいっぱいになってしまっていましたが、長い目でみるとメリットがたくさんですね😆 不安が軽減して、賃貸に前向きになりました！！
ありがとうございました💓- 11月10日
トモンノ
詳しくご丁寧にお返事いただきありがとうございます(^-^)♡すごい裏側を垣間見られたんですね！！
お金のやり取りだから 信用、契約内容が本当に大切ですね！！宅建法など全く詳しくないので しっかり勉強したいと思いました！！
ハウスクリーニングも管理会社が言ってる事が違うのでこの辺もしっかり調べたいと思います。一箇所の管理会社でしか見積もりをしていないので管理会社によって支払い金額の違いなどが知れて良かったです！！他のところでも聞いてみたいと思います
とても勉強になりました！！ありがとうございました😊
ふ9🍵
元々前住人のリフォーム費用や業者の件でもめていた不動産と大家を、私が裏で手を引いて決別させました（笑）
決別した不動産には申し訳ないですが、その不動産屋は諸経費がかかりすぎるところでしたから、大家と私的にはハッピーな結果です。
ハウスクリーニング等は間違いなく借主に請求するように持っていくことできます。私はそれを逆手にとって試しに契約書の特約に入れずに貸主負担にしようとしましたけど失敗しました（笑）
でも大家さんと仲良くやりたいので、お互い不利益じゃないところに落ち着いた契約書になって結果オーライです(｡´ω`｡)
あとは気になったのでコメントしますと、トモンノさんのあげてる項目になくて、取られる可能性の高いものが、仲介手数料です。これは名前を変えて成約手数料とかそんな感じになってたりしますが注意が必要です。
大体1ヶ月分、多いと2ヶ月分取られますよ。
今の不動産屋でも別の複数の不動産屋に見積もりを依頼するとしても、すべての手数料入れた見積もりを出してもらった方がいいです。
管理費用は一概には言えないですが、管理会社が委託か自社管理かによって管理費用がかわることがあるみたいです。
よく賃貸で自社管理物件仲介手数料ゼロとかあげてる不動産屋ありますが、そういうところは自社管理物件をたくさん所有して利益出してるのでそういったところで還元できるようで、管理費用も良心的な場合が多いようです。
大手は安心感がありますが、委託の場合が多いので管理費用の交渉は難しいようです。
そのあたり安心を買うか費用を取るかみたいな感じですかね。
ご存知かもしれませんが、もし戻ってくる可能性が高いのでしたら、定期賃貸借契約で契約結んだ方がいいですよ。
色々勉強するとなかなかブラックな業界でした（笑）こちらが損しないように良い担当者さん（本当のことを話してくれるという意味で）と出会えることが1番かなと思いますよ！
トモンノ
お返事 大変遅くなってしまってすみません(＞人＜;) 為になることばかりありがとうございます！！ 裏で手を引いてってすごいですね笑。でもふくまゆさんのような方に間に入ってもらえると助かる方も多そうです❤️
ハウスクリーニングの事、仲介手数料、成約手数料、委託なのか自社管理でするのかを含めて複数の所で見積もりを持ってみよう所で思います！！
本当にありがとうございました（＾Ｏ＾）
私もいろいろ勉強したいと思います！！