最近不動産投資を考えています。家賃補助がある現在の住まいから、4500万円のマンションを購入し、将来は投資用物件にする予定です。場所や将来性を考慮しています。アドバイスありますか？
最近不動産投資について考えています。
今自分たちが住んでる物件は子供が大きくなるにつれて狭くなっているのですが、旦那の会社から家賃補助が出ているので自己負担は3万ちょっとです。
でも今家のすぐそばのマンション(築3年)2LDK 1階(地下一階がある物件なので地上より1.5m高い位置にあります)が売りに出されています。
4500万くらいです。
ここを仮の住まいとして購入し、数年後には投資用物件に切り替えようと思っていますが、皆さんどう思われますか？？
ちなみにこのマンションの他の部屋で前に賃貸に出されてたのは同じくらいの広さだったと思いますが、確か25万円ででていました。管理費は別だったと思います。
目の前の金額は小さくても毎月の4万近く、毎年40万くらいは資産にならない家賃なので捨てているような感じなので、将来のことを考えたら後々人に貸したりしたら家賃が多少下がっても諸々含め恐らく16万の支払いに対して2万プラスになるのと管理費を払ってもらえればさらにその分プラスになるのかなと考えています。
ちなみに場所は23区で最寄りの駅が来年再開発され商業ビルが建つ予定です。
最寄り駅は2つあり、どちらからも徒歩7分、もう少し歩けば別の駅も使えます。
そう考えると物件価値も下がりにくいのかなと思い、最終的には年ま40万ドブに捨てるよりいいのかと考えていますが、不動産投資やられている方、いかがでしょうか？？アドバイスいただけたら幸いです。
- ぴょろきち(2歳11ヶ月, 6歳)
コメント
きなこ⭐︎
4500万で購入し、ローンを払いながら生涯どれくらいプラスになるかですよね😅下手するとプラスになる前に…ということも考えられると思います💦空室になったらその分の収入はなくマイナスになっちゃうし、ずっと入居者がいて家賃で25万貰ってもフルローン組んで回収できるのに単純計算15年くらいかかります。その中から固定資産税や退去時の原状回復費やなにか壊れた場合の修繕費も貸主負担になるので出て行く額もありますし、実家が戸建マンションアパートの賃貸やってますが、そんなにいい儲けはでないと言ってました💦
わたしなら家賃補助が出るなら、賃貸に住みます！
はじめてのママリ🔰
同じく4000万で購入して、今貸しています。現状6500万で買い手がつきます😊
25万に貸し出せる地域であればプラスにはなると思いますよ。ただローン以外に積立費、火災保険、税金、メンテナンスなどのお金もかかりますので、頭金で半分くらいはいれておかないと空室時しんどいかなと思います。
4500万だと月13万ほどの返済に2-3万の修繕積立費、住宅ローン控除が使えないうえに、所得税としてみなされます。固定資産税は年15万、所得税は年60万くらいですね。年22万ほどはかかるので、いかに空室がでないようにするか工夫しなければなりませんし、空室がでた際の負担が大きいのでやはり頭金は半分くらいいれらた方がいいと思います😊
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ぴょろきち
コメントありがとうございます！！
4000万円で購入して6500万まで値上がりしているなんて羨ましくてしょうがないです😂
今は不動産バブルなんて言われているから余計高値になっているんですかね？？
一時的に住んで出て行くときに投資用に切り替えようと思うのですが、そのときに後で追加で支払うことってできるんですかね…？？
2000万円も頭金で入れてしまえるほどの貯金はまだないので厳しくて💦
まだまだ考え始めたばかりで知識がないのですが、今は土地は高値だから買わない方がいい(特に投資用は)なんて聞くのですが、駅前に商業施設が建つとどれくらい値が上がるのか、それとも値上がりしないなら不動産バブルが落ち着いてからがいいのかよく分からなくなってきちゃいまして😢- 12月2日
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はじめてのママリ🔰
追加で頭金をいれたい場合は借り換えになりますが、事務手数料やローン手数料がまたかかるのと、事業用ローンにならないようにしないと利率があがりますね💦
それと転勤で人に貸してもよいと言ってくれる銀行で借りておかないと、一括返済になります😭
土地もですが、コンクリートが高騰しているので今は正直マンションは一番買い時ではないです(＞＜)
商業施設が建つ前提での今の売値なので、主要駅でない場合の再開発は気をつけた方がいいですよ💦
私の場合、100%貸せる場所だということや絶対地価が下がらないという確証がある場所で、尚且つ広告物件なうえに、オリンピックが決まる前に資材や人件費を確保したうえでの建築だったので、勝算があったので買いました。23区内に詳しい不動産関係の方にお話を聞かて判断された方が得策だと思います☺️
ちなみに後々戸建を買わるなら、不動産を持ってると銀行は限られてきます💦結構な収入がないと、手差しが増える可能性もありますので、そのあたりも想定されて買われた方が安心ですね❣️- 12月2日
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ぴょろきち
非常に遅くなり申し訳ありません💦
ローンのこととかを考えたら、投資用よりも先に自分たちの家の確保が必要だなと思い、先日注文住宅を建てようという流れになりました！
なので一旦は投資用は買い時でもないので、しっかりと勝算のある時に購入できるようにしようと思います！！- 1月5日
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はじめてのママリ🔰
そうなのですね😊我が家も年末に土地を契約しました❣️今年竣工予定です。お互い素敵なお家になるといいですね✨
- 1月5日
ゆか
23区内で賃貸借りてましたが、近くにマンションを買いました。
駅徒歩７分で３路線使えるのに4500万って安くないですか？少し狭めですか？周りのマンションもそのくらいですか？それで賃貸になると月25万というのが不思議な感じです。
それも築3年だからの家賃で、築年数が経てば家賃も下がると思います。
築3年で売りに出てるのも気になります💦マンション内に他にも賃貸に出してる部屋があるなら、賃貸に出てる部屋は埋まってるのか(賃貸に情報が出てるけど人が入らないマンションもあるので)そのあたりを業者に確認してから、考えてもいいのかなと思いました。
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ぴょろきち
コメントありがとうございます！
周りのマンションもそれくらいです！戸建なども狭小ですが、4500万は下らないくらいですかね。
広さは68平米
これで賃貸25万っておかしいんですかね…？？
今回の物件が今住んでいるところから徒歩1分もないくらいなのですが、周りは60平米になると20万くらいはします💦
築3年で売りに出してるのはやはり気になりますよね😅ご近所トラブルとかないかは事前に調査はしてみようと思いますが、子どもお友達がそこに住んでいるようなので本気で考えたときは色々聞いてみようとは思ってます！
ちなみに他には賃貸に出してる部屋はみたことないですね💦小さいマンションなので基本みんな自宅として購入してるイメージです。- 12月2日
さっちゃん
不動産投資してますが、購入はあまり新しくないものにしてます。というのも築3だったか5だったか、までは購入する時に割高なんですよね(;o;)なので買う時に高く、売るときは古くなってるので安い。そして家賃は築浅でも中古でもそんなに大きくはさがらないんですよね。なので投資だけなら駅近の中古にしてます。安く買えてそこそこのお値段で貸せて、しかも売るときはそれ以上はあまり下がらないので。そしてリスク分散のために色んな地方に分散して何軒かにわけて持ってます。
ですが、私なら自分で住むなら新しいとこにしますねー(^^)なのでとりあえず大幅に値下がりしなさそうなら買って、借りてがなかなかつきそうになければ売却しようかなと。さらに近くにワンルームマンションが建つ予定とかあるような場所だと、しばらく値崩れは大丈夫ですよ(^^)
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ぴょろきち
コメントありがとうございます！
よく見ましたら2016年5月に建ったので築4年という計算ですかね？？
売りに出てたのは恐らく5000万は超えてたくらいだと思います。
一旦自分たちで3年くらいは住んでからというのが理想でしたがどうなんですかね…
後々は戸建庭付きの家が欲しいというのが理想です💦
新しくなく安い物件もあるのですが、部屋だけリノベーションしてありますが、建物は古めで築年数も結構経ってるものが多く…そうなると大幅な修繕とか入ってお金が飛んでしまったり、人が入りにくいかなぁと思う考えものなのですが、どうですかね…
周りは建設ラッシュで古い建物がどんどん新しいマンションやアパート、戸建が建っている環境です！値崩れはしないのかもしれませんが今が買い時ではないんですかね💦- 12月2日
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ぴょろきち
ちなみに駅前にある安くて広くて中身だけは綺麗な物件はこんな感じのがあります。
客観的な印象など聞かせていただけたら嬉しいです😭
2990万円
3LDK ・76.44m²
1路線 駅から歩4分
3階/4階建
借地期間残存9年
1980年7月築
3階南西角住戸につき、日照・通風良好
・ゆったりとした玄関ホール
≪リフォーム履歴≫
・2000年・・・フローリングおよびクロスの張り替え工事
・2010年・・・南東側洋室床張り替え、キッチン新規交換(背面の造付収納含)、
浴室新規交換、洗面化粧台新規交換、電気温水器交換
・2016年・・・トイレ新規交換- 12月2日
さっちゃん
うちも戸建ての家が欲しいのですが、土地が出てくるのを待って賃貸に住んでます(;o;)
基本的にクロスの張り替えなんかは敷金でまかなえるかと。部屋設備の劣化、例えばエアコンや給湯器が壊れたなどはオーナーの負担になります。が、そこまで滅多にはないかと。床材の張り替えは床暖房が入ってると数十万かかってしまいますが、一応オーナーが張り替えません！といえば張り替えずにはすみます。嫌な人は出て行ったり、借りてがつかなかったりしますが、よほど生活出来ないレベルでない限りは拒否することは一応できますよ。ですがもっと気にすべきは買い手、借り手が付かない期間だと思います。なのでファミリー向けよりは単身者や学生から需要がある場所や物件の方がいいかと。その方が修繕費も大きくないですし、借り手もつきやすいです。私は築20年以上のワンルームくらいのマンションを東京と大阪に分散にて持つようにしてますよ！見た目も割と綺麗です(^^)
もちろん今後家が欲しいので住宅ローンも視野に入れて、専門家に計算してもらってます。住宅ローンをどちらの名義で組むか、共有か、マンション投資でこれくらい使ったら住宅ローンはいくらまで可能かなどですね。その上で専門家にマンションも選んでもらってます。なのでご自身が住んでその後も、となると純粋な投資と同じだけの利益を目指すのではなく、自分たちも住めたし損はしなかったかなーと思えるくらいを目指すくらいの方がいいかと。私ならどちらかを買うとなると、文面だけなら2件目ですかね。それか今家賃に余裕がある分、純粋に投資用マンションを買います。家賃補助うらやましいです💦
ちなみに専門家は主人が資産運用のために色々セミナーに参加して見つけてきました！手数料はかかりますが、大きな失敗も避けたいので(･･;)
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ぴょろきち
非常に遅くなり申し訳ありません！！
色々考え、おっしゃる通り投資用ならワンルームがいいですね💦
ただ先日、注文住宅を建てようという話しになったのでまずは自分たちの家を買ってからにしようかなと思います💦
今は不動産も買いどきではないですし…
専門家にもしっかりと投資用物件とのローンについても調べてもらう必要があると思うと、まだまだ調査は必要なので焦らずいきます！！
ありがとうございました！！- 1月5日
ぴょろきち
コメントありがとうございます！
そうですよね、空室リスクが一番不安ですよね💦
ただ今の家がもう狭いので二人目ができたら引越しをしないときびしく、近所だと理想の広さなら自己負担7万くらいにはなってしまいそうで…
でも急いでいるわけではないので、しっかりと物件を見極めて、不動産投資をやってる友人にもヒアリングをしてから決めたいと思います‼️
そしてご実家がマンションアパートの賃貸をされているとのことでリアルなコメントありがとうございます！！資産を増やすのって難しいですね😂