コメント
ぱんだ
最初の投資金のもとを取るのが何年もかかるし、その後もリフォームとかもお金かかるので大変みたいですよ！
退会ユーザー
大家さんと関わる仕事してました。
本当、物件によりますよー！
築何年だとか、入居者数とか、立地とかその他維持管理トラブル対応などやることたくさんですし、特に立地は地方だとどんどん少子高齢化していく中だと入居者数自体が減って満室入居が見込めないことも考えられますし。
最近多い1室だけでやるのも、勉強がてらならいいと思いますがそれで収益あげるとなると、かなり条件のいい物件である必要がありますし😓
やるからには片手間ではなくしっかり取り組まないと、やはり儲けはなかなか出来づらいと思います💦
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りおん
コメントありがとうございます！
上の方に書いた通りの質問も分かりましたら宜しくお願いします！
税金対策と土地を守っていくだけの計画になります！- 11月2日
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退会ユーザー
どういう契約でローンを組むかによりますが、たしか必要経費とみなされたかと思うので、収入から必要経費を引いた額として所得が算出される際に関係するかと。あとは所得控除の点で節税対策の一環としても関係したかと思いますよ！
税金となると、相続税や贈与税対策も兼ねてるのでしょうか？
私の知り合いに相続税対策でアパートを新築に立て直して、銀行から借り入れをすることで資産額を少なく見せる対策をしていたりするので、やり方としてはひとつありかと思います。(もちろんしっかり満室入居してないと返済もできないので話になりませんが)
「アパート経営 必要経費」とかで検索すると簡単な説明があるので、良ければ参考まで😊- 11月2日
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退会ユーザー
あと、他で書かれていたアパートの部屋の内容ですが、ファミリー向けと単身向けが一緒になると、ファミリー向けの部屋に小さいお子さんがいた場合に騒音問題が出やすいので、そのあたりの構造は気をつけたほうがいいです💦
新築だと都内なら確実に埋まりやすいですが、関東圏や関西中心街を離れたエリアだと、一概に言えないです😓
新築は割高になりやすいので、フリーレントや敷金礼金の設定でも左右されるかと思います！
あとは1〜3月の時期に建つなら埋まりやすさは変わりますよ。- 11月2日
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りおん
丁寧にありがとうございます！
相続や土地を守るといった形です。
やはり年収は上がりますよね？
経費は毎月かかりますか？
アパート経営はどれくらい年収上がりますか？
(おおよそ…)- 11月2日
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りおん
来年、４月に向けて入居募集する予定になります！
立地は郊外にはなります。- 11月2日
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退会ユーザー
そうなんですね！
年収は満室が望めて収入から所得が残るなら、上がると見ていいと思います。
経費は少なくとも管理会社への依頼料やローン返済などで毎月かかると思います。あとは入居者の出入りの頻度ですかね？
アパート経営での年収…難しいところですが、仮に、1部屋6万円の単身向け3部屋と1部屋12万円のファミリー向け3部屋が満室だとして、単純に月54万円の収入になります。
ここから、6000万円を建築の際に借り入れたとして月返済額が14万円、管理会社の手数料が5%とすると月27000円なので、引くと37万円強です。
色々経費を考えても、年収300万円くらいはあがるでしょうか？(本当単純計算で色んな経費度外視してるのでそうなんだ、程度で)
実際は満室になるかはやってみないとわからないし、相場より高めに設定すると入らなかったり競合する施設が多かったりで設備や構造に特徴を出すとそのぶん費用はあがりますし、何かトラブルがあって対応するのにお金がかかったりする場合もあるとお考えください💦
4月入居で郊外なら駅徒歩分数が遠すぎたりしなければ悪くないかもしれないですね😊- 11月2日
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退会ユーザー
あと、相続税・贈与税対策をかねてるのでしたら、そういうのに強い不動産会社さんや税理士さんに相談しながらがベストだと思うので、しっかり相談できる業者さんを探していただけるといいかと思います！
私も専門家ではないので😭- 11月2日
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りおん
重ね重ね本当にありがとうございます！
おおよその金額まで出して頂いて！
感謝です！(^^)
本当に参考になります(^-^)
ちなみにアパートの借り入れは8000万円です。
構造はファミリー向け三部屋、単身向け三部屋の予定です。
家賃はファミリー向けは7万弱、
単身向けは６万程予定しております。- 11月2日
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退会ユーザー
こんなのでもお力になれれば😌
それですと、上の計算でも年収200万円からその他諸経費引いたりして、年収100万円くらいになりますかね？
儲けようと思ってないのでしたらしばらくはプラスになると思いますが、先々築年数が経ったときの状況やそれこそ取り壊す必要が出てきたりするリスクなども考えて行く必要はあるので、そのあたりも気にされていくといいかと思います😊
相続対策でやってる周囲の人は、基本的にアパート経営での収入はあてにしてはならない！とよく言ってました（笑）- 11月2日
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りおん
読んでいて色々と為になります！
自分が無知すぎで本当情けないです！
月々の返済額は所得額にはならないという事になりますね？
返済額引いての所得額なんですね？(;o;)
なんか何度も同じことばかり聞いていてすみません(;o;)- 11月2日
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退会ユーザー
そうです！必要経費扱いになるはずなので、返済額は引くはずです！
誰でも初めてはありますよ☺️
今はいろんなセミナーもあるので、良ければ勉強がてら行ってみるのもいいと思います！大家さんが主催する会とかもありますから😊- 11月2日
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りおん
親切丁寧にありがとうございます(^^)
もっと勉強していきたいとおもいます！
本当に参考になりました☆- 11月3日
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りおん
度々登場すみません(;o;)
改めてまた読みなおしてたんですが、郊外で駅から車で30分ちょいはかかる場所になります。
こーいう条件も踏まえてですね！
何度も失礼しました！- 11月3日
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退会ユーザー
いえいえ😌
あ、結構遠めですね😀
地域柄車移動がメインなのかとか、都内に出勤する人が多く住むエリアなのかとかでも条件が違ってくるかもですね💦
その土地に住む人がどのように地域を利用しているかとか、よく見かける年齢層だとかをよく研究してみていただければ😆
頑張ってください！- 11月3日
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りおん
はい(^^)
本当にありがとうございます(^^)- 11月3日
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りおん
こんばんは!!
またまた新たな質問なんですが、すみません。聞いて下さい！
家賃保証を利用するというのは良い事でしょうか？？- 11月5日
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退会ユーザー
こんばんは😌
家賃保証というのは大東や東建、三井などの一括借上、サブリースのやつですかね？
うーん、これも難しいところですね💦
一見30年とか謳っているので収入が安定して安心に感じますが、2年ごとに家賃を見直したりするので物件によってはかえって不利になるそうです。
例えば10%の手数料で30年一括借上のサブリース契約した場合、りおんさんのアパートだと
6万円×3部屋+7万円×3部屋=39万円×10%=3.9万円、
なので、収入が月35.1万円になります。
新築の場合5年は少なくとも満室になりやすいと考えられますが、築年数がたつとどの物件も段々と空室になりやすくなります。
その際に上記の月35.1万円の収入が保証されているかというと一概には言えず、定期間で家賃の見直しをさせられたりするので、そうすると入る金額が下がりますし、確実に満室になりやすい5年間での手数料(234万円)が手元に残らず、いざ保証してほしい時期には収入が下がる、なんてこともあります。
そこに必要経費が引かれますし、ローン金額などは基本一定でしょうから場合によっては赤字、なんてことも考える必要はあるかと😵
ただ、新築であってもなかなか満室になりづらい立地だったりするなら、メリットな点もあるので悪いものでもないですよ。(その場合相手側が契約嫌がるかもしれないですが（笑）)
個人的には上手く活用できればいいのかもですが、安定した変わらない収入を望んでいるなら違うかなってところです。
こんなんで参考になりますでしょうか？😓- 11月5日
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りおん
ただただ頭が下がります( ´,_ゝ`)
何度も親切丁寧とっても分かりやすくスピィーディーに答えて頂き感謝です！(^^)
参考になります！♪
メーカーは大和ハウスです！
そうですね！一括借上です！
中々難しいですよね…(*^^*)
長い目でみると…
プラスαと考えておいたらよいのでしょうか(TT)- 11月5日
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退会ユーザー
ありがとうございます☺️
そうですね、これも物件によるってなりますが、基本は頼りすぎない考えの方がいいかと思います😀- 11月6日
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りおん
質問ばかりで本当すみません!!
聞いてばかりで(´・ω・`)
本当に助かります☆
ありがとうございましたー＼(^-^)／- 11月6日
退会ユーザー
丸儲けならないですよ、管理しないといけないし、住人が出たらクロスや畳の張り替え、汚いと入りたがらないのでペンキ塗り替えたり、
また毎月全室埋まると限らない。
6万の部屋がもし3室開くだけで毎月の予定が狂って来る。
なかなか素人は手が出せないと思いますけどねー
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りおん
コメントありがとうございます。
入居する人や家賃、立地条件など条件によって変わってきますが、やはり所得額はグーんと上がりますか？？- 11月2日
退会ユーザー
うちは親戚が大家やってる人多いですけど、まぁ大変です。
場所や条件によってはそれなりに収入ありますが、管理も大変だし、トラブルとかあると対処するのもストレスたまるし、見張ってないと駐車場とか無断駐車だらけです。
この前の台風もそうですが、自然災害や経年劣化で壊れたりしたら大家負担で修理ですし。
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りおん
ありがとうございます。
大変そうですね！- 11月2日
りおん
あと、オートロック、ファミリー向け、単身向け、全６部屋です。
向かいに公園がある住宅地です。
やはり新築だと最初は埋まる確立上がりますか？
るーるー
今後少子化に伴いどんどん空き部屋が出る可能性が高いので、よほどの立地条件とかじゃない限り、今から手を出すのは危険かと。。
土地活用でしたら、立地次第ですがコインパーキングとかどうですか？
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りおん
コメントありがとうございます。
立地条件合わずパーキング系はナシです。- 11月2日
退会ユーザー
お金に余裕があるようなので、気になるならやってみても楽しいかも？！ですね^_^
うちは夫の親が買ったアパートとビル3つ持っていますが、まぁ、大変です💦
まあまあの都市部でも埋まってはいません。ビルは1.2階に店舗に入ってもらっていますが、昨年水道管破損トラブルになり市を巻き込む弁護士沙汰にまでなりました。
結局は管理会社がしっかりしていたらこちらが楽に色々対策できますので、管理会社選びが重要と感じています。また、良い弁護士さんと知り合っておくと色々助かります。
駐車場経営だと、固定資産税が割高になりますので、そのへんの元を取れるかも計算されると駐車場はラクかなとも思います。
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りおん
コメントありがとうございます。
駐車場は無理との事でした。- 11月2日
りおん
コメントありがとうございます！
アパートを建てる際のローンの返済も所得に関係してきますか？
返済額を差し引いた額が所得額なんでしょうか？