住宅購入時の登記について相談中。2500万の建売を買う際、両親から250万+保証料を借りる予定。借用書を書いた場合、贈与税の可能性あり。登記の持ち分変更が必要か検討中。頭金10%で金利下がるが、登記変更時に金利適用されるか不明。審査の必要性も疑問。旦那がローン組む予定。FPのアドバイスに戸惑い中。
住宅購入にかかる登記についてです。
2500万の建売を購入するにあたって私の両親から頭金として250万+保証料を借りることになっています。大体300万くらいです。
もともと借用書とかも交わさない方向で母親と話をしていたのですが、今日fpさんにその話をしていたら、贈与とみなされる可能性があるから借用書は交わして置いたほうがいいと言われました。
私に対して借用書を書いた場合、今度はそれを全額旦那名義のローンの頭金として使うとなると厳密には贈与税が発生するので登記の持ち分も変えた方がいいと言われたのですが、その場合2500万のうち頭金が持ち分になるのでしょうか？それもと保証料もいれた300万が持ち分でしょうか？
また住宅ローンを全期間固定で借りるつもりなのですが、頭金10%いれると金利が下がります。その為の頭金なのですが、登記をいくらか私の持ち分とした場合頭金を10%いれた場合の金利は適用されますでしょうか？
もし登記の一部を私に変更する場合なんらかの審査とかありますか？
ローンを組むのは全額旦那です。
特になにかするつもりもなかったのでfpさんの話を聞いてちんぷんかんぷんです😂
- ぱんだ(5歳10ヶ月)
コメント
きなこ⭐︎
踏み込んだ話をすると
ぱんださんが専業主婦の場合、親子間賃借は返済能力がないので成立しません。ぱんださんとご両親とで親子間賃借を交わし、ご主人のお給料で返すということをしてもバレない可能性の方が高いですが、何百万というお金が動くのでバレる可能性は0ではありません。そして、親子間賃借をする場合はきちんと金利をつけ返済期間を設け、返済記録も残さなければなりません。
登記については、250万を頭金として入れる場合、持分は2500万のうちの250万＝10分の1で登記をします。
登記と金利は関係ないので頭金を10%入れれば金利優遇は適用されます。
ぱんだ
そうなんですね😓
fpさんいわく私の祖父がここ数年の間に亡くなるかもしれないことで、その時の遺産相続絡みでもしかしたら今回のお金のやり取りがバレる可能性があるので書類に残しておいたほうがいいとのことでした。実家が高級住宅街といわれるところにあるので、大きなお金が動くなら可能性があると。
返済方法としては私がゆくゆく働きに出てから月1万ずつ返すということになっています。
金利優遇はされるんですね！ありがとうございます。ローンを組むのは旦那名義だからどうなるんだろうと思ってました😓
きなこ⭐︎
実家が税理士と経理士を雇っており、わたしも住宅購入のときに色々相談をし、少し似たような話をかじったので多少の知識ですが…
うちの実家も高級住宅街にあるので、大きなお金が動く可能性はあり得るが、賃借と例えば自分たちの車を買い替えるとでは話が全く違うから気をつけなければならない、税務署に一度目をつけられると今後も目をつけられてお金の動きを細かくチェックされると言ってました💦
正直バレなければなんでもOKですが(笑)バレた時のことを考えたほうがいいと言ってました！ゆくゆくというのも、可能性の話で今現在は返済能力がないとみなされます😱それが運悪く直後にバレてしまうと贈与税課税対象になってしまいます💦
1番クリアーなのは、250万を住宅支援贈与として贈与してもらうことだと思います。住宅支援贈与であれば250万から暦年贈与枠を引いた140万が贈与税課税対象額でその額を住宅支援贈与として確定申告すれば贈与税のことや賃借のことも心配いりません。ただ、お金のことなのでわたしがこんなこと言うのもって感じなのですみません…
金利に関してはご主人名義であっても、頭金を入れたことによって優遇されるのでぱんださんが入れても大丈夫です😊
ぱんだ
なるほど😓ありがとうございます
仮に書類上は贈与として手続きするとすれば250万だけを贈与とすればいいのでしょうか？保証金も足した方がいいでしょうか？
実は新築祝いとして100万も別にもらってるので400万のお金が動くことになります😓
でもそれ全部組み込むと登記もややこしくなりますか？
もともと諸費用込みのフルローン2500万を借り入れ予定で、物件価格自体は2380万なんですが😂
きなこ⭐︎
書類上は贈与の手続き意味はよくわかりませんが…保証金は住宅支援贈与の対象外になります。なので、それで確定申告してしまうと課税対象になります。
文にしたところでうまく伝えられる自信がないので、避けておきますが…暦年贈与とお祝いの線引きが難しいらしいです。ただ、数年以内に祖父がお亡くなりになる可能性があるとのことでしたので、できれば受ける現金は110万以内がベストだと思います。上でお伝えしたように保証料は課税対象なので暦年贈与枠の100万から出して、250万を住宅取得資金贈与として確定申告すればなんの問題もないと思います！
一つ前の回答で暦年贈与を引いた140万が課税対象とお伝えしましたが、250万でしたらきとんと申告したら非課税になるので、250万で申告して新築祝いの100万を暦年贈与として受け取るのが贈与税などの心配は必要なくなるかなと思います。あとは、現物支給でお祝いを受け取るのがクリアーかと、
上記で説明してる住宅支援贈与は、対象物件前提で話をしているので購入物件が当てはまっているかどうかはご自身で確認してください。だいたいいま購入する物件は当てはまってますが、念の為…💦
ちなみにですが、登記費用などは登記に組み込めますが、ローン保証料は登記に組み込めないので注意してくださいね☺️