住まい
住んでる地域は、土地建物セットで○万という物件が多く、ある不動産やさ…
住んでる地域は、土地建物セットで○万という物件が多く、ある不動産やさんからそれを買います。現況更地です。
この場合、売買契約書と建築請負契約書をかわしますよね？
小さな不動産屋で少々不安もあるのですが、ネットをみていると売買契約書と建築請負契約書は同日に結ばない方がいいとかかれていました。
現在最終間取り図まで決定しており、キッチン等のグレードと追加オプションが決まっている状況です。
あとは工務店との打ち合わせで外装や内装を決めていきます。工務店との打ち合わせ前に契約書を交わし、手付け金は住宅ローンに組込可能で200万といわれました。
これから注意すべきことなどはありますか？
土地＋上物代で価格ですが、上物代が標準仕様なのにかなり高い気がしており、ふっかけられている感満載です。
アドバイスお願いします。
- プリキュア(9歳)
コメント
ママリ
建築士してます。
主さんの物件は条件付き土地と言うもので、上物を建てる工務店が決まっており、
そこにお願いしないと立ち販売ができないと言うものだと思います。
その場合、主さんがおっしゃっているように、
土地の売買契約書と建築請負契約書はセットで結ぶ必要があります。
セットでしか販売できないためです。
また、この条件付土地は、
土地代ではなくて、
上物代で儲けます。
その分、標準グレードでも高く設定されてます。
自由設計と言いながら、
完全な自由設計では無いと言うことになります。
都内でも最近増えてきましたが、地方の方がこのような売り方が多いです。
土地の販売者と建物の販売者が手を組んでいる地元ならではの販売の仕方ですよ。
プリキュア
スーモにでている販売価格からいくらくらいまで交渉余地はあるものでしょうか？
ママリ
人気の場所や家なら、
その価格で売買が成立するので交渉の余地はないと思います。
売り手は言い値で買ってくれる人に売りたいのは当たり前で。
特に、条件付き土地(建物の工務店が決まっている)の場合は、そこで建てないとならないので融通がきかないのですよね。。。
プリキュア
そうなのですね。
何か家電をつけてくれたりをねだってみようかな、、ダメ元で。。
売買契約書と建築請負契約書を同日に結ばないようにした方がいいのでしょうか？
ママリ
指定業者ですよね？
図面も最終まで決まっているとのことですが、見積もりも出てますか？
できいるなら、結ばないと話は進まないですが、
それが1週間ずれてようがデメリットも感じません💦
プリキュア
指定業者とは指定工務店のことですよね？
見積もりは1番はじめに出してもらい、それからキッチンとトイレオプションをつけてその見積もりもメーカーからきました。
外装内装に関してはまだ工務店と会っていません。
間取り図は決まり、建築確認申請中です。
ママリ
建築確認申請も行っていて、まだ請負契約されてないのですね💦
珍しいですね😱
手付金とかも払ってないのですか？
このタイミングなら同時に契約をしてほしい業者のお気持ちも分かります🥶
確認申請しているってことはお金発生してますものね💦
プリキュア
はい、次会う時が契約になると思います。
仮ローン申請中です。
手付金は契約時にと言われています。ローン組込可能で200万です。
なので、何とか値引き交渉できないかと💦
予想より高くて、困ってます😵
何か方法ないですかね💦😭
プリキュア
あと、耐震等級と省エネ等級の証明書をとりたくて調べたところ、安いところだとフラット35適合証明書のようですが、これで信頼できますか？
工務店を信用していなくて💦
ママリ
今、建築確認申請してるのですよね？
住宅性能評価書は、新築を建てるときに作成するのが一般的です。工務店の方が作成してくださっていると思います。
主さんの内容を拝見していて、そこの家を買うのは辞めた方がいいような気がしております。
高いお金出して買う家で、
土地を買うのに指定業者がいるということはその工務店以外変えることができませんよね。。工務店を信用してないなら、その取引のある業者も土地の販売元も信用できなくないですか？？
工務店変えたいとかできない場所なら、建った後に後悔するよりも、一度白紙の方がいい気がしております。
因みに、条件付きの土地を買うのは私は友人などの相談を受けるときに絶対に止めるように言います。
言い方悪いですが、
人気のある場所だから、
条件付きにしても売れると見越している場所が多く、
お客様目線と言うより、
設けることを考えている販売者目線のところが多いです。
プリキュア
アドバイスありがとうございます。住んでるエリアは建売か建築条件付きが多いです💦
もう買う方向で話を進めています。
地盤調査報告書が作成されて、送られてきました。
素人がみてもサッパリな内容なのですが、注視する点はありますか？
地盤保証ご加入の場合〜などもあり、よく分からないところがあります。
よろしくお願いします。
ママリ
下記の地盤調査報告書を拝見しました。
地盤調査報告書は土地を買って家を建てる時は必ずしなくてはならないことで、
地盤改良費は0〜500万円ほどかかります。
平均で150万円ほどなので、
この費用は見込んでおく必要がありますよ。
こちらは都内ですが全く改良工事が必要がない方は1割程度しかなく、
上物があったから大丈夫って思っていても建築基準法が変わって厳しくなったので、
9割がなんらかの改良工事が必要です！！
プリキュア
不動産屋さんから、先程連絡があり、改良の必要はないと言われました。
改良が必要な場合は必ずその書類のどこかに改良の必要ありという明記はありますか？
また、隣との境界線はきっちりと調査し書面で残したと言われ、○○書？があるようですが、地積調査報告書はどうしますか？隣との境界線ははっきり書面で決まっているので問題はないから、もし価格を削りたいならば地積調査報告書を申請しない方法もありますと言われました。
デメリットはありますか？また、その申請費用はしなければ返しますといわれたのですが、相場はいくらになりますか？
プリキュア
地積調査ではなく、地積構成？の間違いです💦
誤字でしたらすいません💦
ママリ
地積(地層)調査報告書は地盤改良工事などに必要なものです。必ず、新築の方はすることになってます。
報告しないとは、
私の会社では考えられませんし、報告書がないと、
例えば今後、何かあった時、
(地震で家が傾いたなど)保証も何もないですので、
手元に残すべきだと思います。
改良工事が必要かどうかの記載は土地を購入する前ではわかりません。
土地を購入して購入した人が費用を払って初めて知るものです。ですので明記はしませんので、えっ？こんなことにお金かかるの？って思われる方がほとんどです。
ただ、主さんの場合は、
条件付き土地のため、
その費用は含まれているのかもしれませんね。
(本来は建売の時は含まれています)
特記を拝見する限り何らかの対応をしないと、
耐震が弱いと思います。
このまま建てるなんて怖いです🥶
プリキュア
すいません、私が間違えて伝えていました。
地積調査報告書は先日下に写メした内容で速報が送られてきて、後日製本がきます。
改良の必要はないと口頭で言われ、速報にも必要がありますとの明記はありませんでした。
私が↑伝えたかったのは、地積更生の間違いでした。
隣地との境界線については、隣地住民と不動産屋さんの印鑑がついて同意書があります。地積更生を今から行うのをやめてその費用を浮かせますか？との話です。
地積更生費用の相場と、地積更生をしなかった場合のメリットデメリットがありましたら教えて頂きたいです。
失礼しました💦
よろしくお願い致します。