家を賃貸で貸し出すメリットとデメリットを教えてください。土地2000万、残ローン2980万、月ローン9万。月貸し出し11万、年間23万余る見込み。10年後不動産屋買取か土地売却考え中。修繕費用は年80万貯める予定。火災保険は5年で15万。売却待つべきでしょうか？

賃貸の営業しています。かなり個人的な意見ですが戸建ての場合はトラブルもデメリットも多いので売っちゃった方がいいと思います。

戸建ては長く住む人も多いので、何も言わず設備の不具合もなく近隣トラブルもなくずっと住んでくれればいいですが、11万となると法人契約の方が借りて（法人契約は契約時喜ばれますが）、1年〜3年ですぐ転勤、というケースもあります。賃貸は入居者ガチャなので、前回の人は何も言わなかったのに今回の人はめんどくさいということも多々あります。退去者が出るたびに清掃費はかかりますし（大家さんの方が多く払う事のほうが断然多いです）6年たってたら壁紙張替えですし（戸建てなら結構高額です）築浅でも水漏れ、雨漏り、給湯器等の不具合はありますし、台風で外壁破損等のトラブルもよくあります。
入居中なるべくトラブルにならないよう契約時に特約や特記事項を追記したり覚書を加えたりもしますが、不動産屋によってはそこまで気が回らなかったりします。

ちなみに賃貸に出す場合不動産屋に依頼すると思いますが、二年ごとの更新時にも手数料がかかります。管理を任せない場合、何かあったら大家さんが管理しないといけないし、任せるなら管理費もかかります。

デメリットはあげたらきりがないのですが、当然何もない場合もありますので、あくまで日々クレーム処理に追われる営業マンの個人的な意見だと思ってください…😅長々とすみません。

• 11月4日

まず自身が住んでない家に住宅ローンは使えませんが大丈夫ですか？貸し出す用にローンを組む際は再度審査が必要になり、住宅ローンより金利も上がりますよ。

• 11月4日

転勤ですか？数年の転勤だと住宅ローンのままいける場合がありますが、そうでないと賃貸物件用のローンに組み換えることになると思います。その際、金利が数%上がると思います。多少の節税にはなるかもしれません。

年間23万円の粗利とのことですが、管理はご自分でなさいますか？管理を外部委託するとマイナスになると思います。管理まで自分でやるとなると、夜間に「お湯が出ない！」などのクレームを受けることもありますが、その点は大丈夫でしょうか？また、日々細かい修繕が発生して、以外とコストがかかりますよ。

粗利23万円で今後その家に戻る予定がないのであれば、売却した方が安上がりだと思います。

• 11月4日

家賃10万程の戸建賃貸に住んで4年半で退去（転勤族で法人契約）。
修繕費は貸主30万、借主40万でした。
我が家はペットによる破壊し過ぎですけど、壁殴って穴あいたとかはママリ見ててもあるあるかと😶
退去連絡入れて1週間以内に新たな借主見つかりましたが、同じ大家所有の戸建は数ヶ月空きだったこともありました。

今また新しい戸建に住んでいますが、当時住むかどうか迷っていた別の戸建は3ヶ月でまた入居者募集になってます。

• 11月4日

上の方の繰り返しとなりますが、
まず、賃貸に出すなら、
その家の住宅ローンは組めません。
フリーローンへ借り換えないとなりませんが、
そもそも、払い終わってない家を別の方へ貸すことはできないと思います。

希望価格で売れないということですか？
10年近く住んだ戸建は当初より100万高く売れましたので、
不動産屋の力とどこなのかエリアが重要かと思います🙆‍♀️

• 11月4日

不動産を幾つか持ってますが、思ったより設備修繕にお金が掛かりますよ。
うちは管理会社に任せてるのでそれでもプラスですが、書かれてる程度だとマイナスになる可能性が高そうです。

• 11月4日