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ひより
お金・保険

住宅ローンについて。①35年返済年数でシミュレーションして変動で金利0.…

住宅ローンについて。
①35年返済年数でシミュレーションして変動で金利0.550%(団信込み)
②25年間は固定で1.25%、残りは変動(団信込み)
というプランでどちらがいいか悩んでいます。

支払い額は①の変動のほうが月15000円近く安いので惹かれます。
が、変動なのでこれからは上がるしかないと思うと不安もあり…
②の25年固定のほうが変わらない安心がありますが、全固定ではないので、最後の変動がその頃何%になっているかなぁという不安もありますし、1.25%って、地方銀行にしては安いほうなのか?という疑問もあり。

皆さんならどちらにしますか?
②のプランをくれた銀行曰く、今は金利最低値に低い傾向ですが、徐々に上がりはじめているそうで(確かに5月頃に聞いた時は頑張ってもその銀行は1.2%でしたが、今月になり1.25%が限界らしいです)、金利が低い今だからこそ固定も低いから今固定にしたほうがいいですよ、とのことでしたが…。

コメント

えぴ

うちは変動にしました。
上がる一方とは言えどそこまで上がらないだろうという判断です。
最悪、今の金利ではなくても途中で固定に変えることは出来ますし。

住信SBI銀行(ネット銀行)のMr住宅ローンというプランが口コミもよくそちらで借りました!

YU0123

①にします!変動から固定へはいつでも変えられるので、上がってきたら固定へ変えれば良いと思ってます。あと最高でも5年間は最大125%までしか上がらないので0.689までしかいきません!そんなの気にするの面倒だから安心を買うっていうなら固定が良いと思いますが、気にしながら繰上げ返済するつもりなら変動の低金利を享受しないのは勿体無いと思いますよ〜!

  • あいり

    あいり

    いろいろ間違えていますよ

    • 7月25日
  • ぷーりん

    ぷーりん


    1.25倍に関して勘違いされている可能性があるので、失礼ですが横から補足させていただきます。具体的にご説明すると、月々の支払いが10万円の場合、金利が大幅に上昇して、月々の支払いが15万円に上がってしまっても、1.25倍ルールが適応される住宅ローンの場合、返済は12万5千円までしか上がらないというのが1.25倍ルールです。

    多くの住宅ローンはこのルールが適応されているため、いきなり金利が上がっても当面の支払いに困る事はありません。

    支払うべき15万円から実際に支払う12万5千円を差し引いた2万5千円は金利が免除されているのではなく、本来支払うべき現金返済分を利息の支払いに当てていて、元金の支払いが後ろに回されてしまうという事なんですね。

    つまり、利息の支払いが増えたので、元金の支払いを待ってもらって利息だけを払うと。

    なので、金利が上昇しても支払い額が1.25倍になるだけで、支払ってる値段の利息の割合が増えるのみで元金返済が後回しになるということです。
    なので最終返済日に元金をまとめて支払うという事になっていますので、極端な話30年後に銀行さんから「期日が来ましたので〇〇〇〇万円まとめて払って下さい」と言われる可能性があります。
    これが1.25倍ルールです。
    勘違いしている方が非常に多いのが現状ですf^_^;

    • 7月25日
ママリ

FPです。
変動金利は繰上返済ができる人向けです。貯金があって金利が上がったら一括で返せるならいいと思います。
そうでないのなら、②の固定金利です。

変動金利で上がったら固定金利に変更すればいいと言う方がいらっしゃいますが、例えば変動金利1%になったら固定金利は1.8%等もっと高い金利になってます。その時にあえて高い固定金利に変えれますか?

また、変動金利の5年ルールと1.25倍ルールを勘違いしてる方も多いですので注意してください。https://www.sumai-fun.com/l-hikaku/30/post10.html

あいり

金利は、お得かお得じゃないかではなく、家計状況で決めましょう。

変動金利は10-15年は早々変わらないか、変わっても微々たるものでしょう
しかし20年30年となると分かりません。

変動金利に向いているのは、家計に余裕があり、不測の事態にもまとまった繰り上げ返済を行い危機の回避が可能である。
そもそも15年程度で繰り上げ返済して完済する予定。
世界の経済状況の変化に敏感で、リスクを感じたときに速やかに対処できる金融リテラシーを持っている
などの人です。

変動金利は、金利変動リスクを借り主が負いますから金利は安いです。そのリスクを担保できる人が借りるのが変動金利です。

月々の返済額は減りますから魅力的ではありますが、変動金利の最低値で返済計画を立ててやっと借りられるような経済状況の人は、万が一の金利変動に対応できずに破綻します。

そして、返済計画が長期に渡る人も数十年先の経済状況はどんな優秀なエコノミストでも出来ませんからリスクが高まります。

ちなみに金利が上がれば、固定すればいいやって考えは危険です。少なくとも変動金利が上がる頃には固定金利は上がりきっています。そういう意味で金融リテラシーのない人に無理だと思います。

一方、あまり家計に余裕がない。まとまった金額繰り上げ返済にあてることは難しい。35年かけてゆっくり返したい。こういう人は固定金利にします。
固定金利はローンが実行された時点で総返済額が確定しますから、計画がたてやすく金利変動に怯える必要もありません。

昔は、固定金利は安心を買うにしても非常に高かったのですが、今はかなり低金利ですからそういう意味で固定金利はおすすめだと思います。

『家買ってカツカツです!』みたいな人がやっぱり変動金利にいきがちなのは非常に危ないなと思っています。

  • あいり

    あいり

    ちなみに世帯年収1200万円
    返済額が2500万円
    返済期間35年

    収入におけるローン返済比率は12%程度で、繰り上げ返済に当てられるお金も現金で1000万円は常に用意してありますが、私は35年全期間固定しました。8大疾病団信付0.92です。

    理由は、現金は汎用性が高いので、手元に残すことで安心感がある。
    金利が安いので現金は手元に残して運用するなどして増やすことが出来る。
    返済額に余裕があるからこそ、生命保険の意味でも長期間借りたい。
    長期間借りるなら固定金利だろう。

    です。
    0.92だとちょっと前の変動金利ぐらいの安さです。借り換えしてない人は今でも1%以上の変動金利で返済している人はいっぱいいます。

    • 7月25日
  • あいり

    あいり

    補足ですが
    変動金利は、経済状況や政策によって変動しますが、上がることはあっても下がることはない。実質的な一方向変動(上昇のみ)です。

    経済が安定したら自分の金利も下がると思っている人も結構いますので注意が必要です。

    • 7月25日
  • ザト

    ザト

    横から失礼します(^人^)
    変動金利は下がることがないというのはどうしてでしょうか?
    短期プライムレートを元にしているので、リーマンショック頃に上がり下がりはありましたが…一度契約すれば下がることはないという意味ですか?💦

    • 7月25日
  • あいり

    あいり

    そうです。市場の金利は当然上下しますが、自分の契約金利は下がらないという話です。

    金利は、各銀行の基準金利から金利優遇幅の大小で決まります。今金利が安いのは優遇幅が大きいからです。
    基準金利が変わらないと下がりません。優遇金利も契約時に決まりますので途中では下がりません。

    なので、実質的な一方向変動というのはそういう意味で使いました。

    • 7月25日
  • ザト

    ザト

    そういうことですね!市場が下がれば優遇幅を交渉して変えれば済む話ですが(我が家はそうやって契約時以降も金利を下げています)、知識がないと手間でもあるので、一方向変動というのを頭においておくのは良いですね♡
    勉強になりましたo(*'▽'*)/☆゚’

    • 7月25日
  • ザト

    ザト

    あ、市場が下がればではなく、市場が下がっても借りている銀行の店頭金利が変わらなければ、ですね💦💦

    • 7月25日
  • あいり

    あいり

    今は歴史的な低金利で、銀行が日銀にお金を預けていると逆にお金とられてしまう(マイナス金利)なので、各銀行住宅ローンに力いれていますね。
    顧客の取り合いのような形になっているので、借り換えをほのめかすと金利交渉が可能となるなどの現象がおこっておます。
    それも現在の特殊な状況がそうさせているので、今後も当たり前に可能かというとそうではなさそうですね💦

    • 7月25日
  • ザト

    ザト

    マイナス金利がなくても交渉できますよ💦
    私は実家が注文住宅メインの不動産業を営んでいましたが、20年前でも10年前でも契約後の優遇金利率交渉は当たり前のようにしてきたので、時代に合った交渉理由が用意できれば問題ないですよね✨
    そこはあいりゅさんの仰るように金融リテラシーがあるかどうかですが(´;д;`)

    • 7月25日
  • あいり

    あいり

    そうなんですねぇ。
    時代にあった交渉理由を用意するには流動的な経済に敏感でいなくてはいけませんね☺

    • 7月25日
ひより

皆さんご意見ありがとうございます。
伺ってる内容から考えると、我が家は繰り上げ返済なんて出来る余裕はないですし、貯蓄もないようなものなので目先の安さで変動にしてしまうのは危険な家庭だな、と感じました。

②の方は25年間だけの固定で全期間固定ではないのですが、①の変動で借りるよりはやはり②にすべき、でいいでしょうかね…

もしくは固定という点でフラット35でも聞いたところ、団信込みで1.34%の金利で全期間固定というのもありまして、我が家はまだ小さい子供がいて、これから出費も増えていく中、この中では②よりも金利は高いですが、フラット35にするのが一番ベストとも言えるでしょうかね…?

あいり

フラット35の団信込み1.34は借り入れが住宅価格の90%以下の場合と書いてあるので、諸費用別で3000万円の物件なら300万円の頭金を入れなくてはいけないようです。

頭金は入れられそうですか?

うちは住信SBIの当初引き下げプラン
固定期間35年(当初プランですが実質全期間固定)で借りました。

団信は8大疾病付で1.37で出ていますね。これは諸費用は自己負担すれば頭金の有無は問われません。
30年固定なら1.29ですね。
2年前ぐらいが底だったのでデベロッパーの提携特約も手伝って0.92で借りたのですが少し上がってきていますね。それでも安いですが。
         
期間固定型の罠は、固定期間終了後の金利は上昇するという点ですね。住信SBIの当初引き下げ7年以上の固定は、固定期間終了後は基準金利から-0.7なので、基準金利から-0.7すると10年固定で残りの25年は1.81  30年だと残りの5年は2.94といった具合に固定期間終了後は基準金利からの優遇率が激減するので金利は上がります。
もちろん借り換えもできますが、手間もお金もかかりますし、固定期間終了時の金利は今は読めません。

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