住宅ローン金利について、現在の借入金利や将来の金利上昇について悩んでいます。全期間固定金利と変動金利の違いや、借り換えや繰り上げ返済についても考えています。
住宅ローンの金利についてです。
現在10年固定で借りています。
店頭表示金利から2.100%割引です。
10年目以降は店頭表示金利より1.80%割引だそうですが、これは店頭表示金利が上がれば実質支払う金利も上がるということですよね？
今は店頭表示金利が2.950%で、借り入れ利率は0.85%です。
これが10年目以降1.15%になると予測されました。
しかし例えば店頭表示金利が3.5%に上がれば、借り入れ利率は1.7%になるということでしょうか？
これって固定と言うんでしょうか？
何だか損するような気がして仕方がないです。
全期間固定の場合はどうなのでしょうか？
そもそも店頭表示金利が全期間固定仕様になっている…？
全期間固定金利を見るともともと1.2%とかになっているので、店頭表示金利は無関係ということですか？
客観的に見て我が家の住宅ローン金利はどう思いますか？
今は変動が安いので、ネットバンクで借り換えをしようかと考えています。
繰り上げ返済は少しずつですが、コンスタントにしていきたいなと思っています。
- ママリ(4歳8ヶ月, 7歳, 9歳)
コメント
まるまる
銀行で住宅ローンの担当をしていました！
【10年固定について】
10年後再び10年固定を選択する場合、仮に店頭表示金利が3.5%であればはじめてのママリさん🔰が書かれているように1.7%になります。（3.5%-1.8%＝1.7%）
変動金利や5年固定を選択した場合、それぞれ店頭表示金利が違いますのでそこから1.8%引いた金利になります。
仮に5年固定を選択、5年固定の店頭表示金利が3%であれば10年目から15年目までの金利は1.2%になります。
〝○年固定“は○年間金利が固定されるという意味です。
【全期間固定】
その名の通り、借入時に例えば35年の金利が固定されるものです。途中で金利が変わる事はありませんので、この先の店頭表示金利は一切関係ありません。
シュウママ
仰る通りで、店頭金利が上がれば、そこから1.8%優遇になるので、支払う金利も変わります。
10年目以降の店頭金利が3.5%になれば、出来上がり1.7%で間違いないです。
10年目以降って基本的に変動、短期の固定どちらか好きな方選べるようになっているはずなので、
担当者の方がどの金利種類に例えて言っているかにもよると思います。
全期間固定というのは、借り入れから完済までずーーっと金利が固定されているものです^ ^
店頭に出てる金利そのものが返済金利になります。
1.2%はかなり良い金利だと思います！中々ないですよ^ ^
今返済されている10年固定で0.85%っていうのもかなり良いと思います！10年まであと何年ですか⁇
勿論、変動も低いので借り換えも良いと思いますが、借り換えに関わる費用もありますしね…難しいですよね〜
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ママリ
なるほどです！
やはり全期間固定だと一切変動なしなのですね。
あと６年で10年になります。
10年目以降がどうしても気になって、10年目以降も固定を選べば今のところ1.15%ということなので、まぁまぁ悪くはないかとは思っています。
しかしネットバンクの変動が安くてかなり魅力的です。
試算してみたところ、ずっと今のような低金利ならば借り換え時の事務手数料を支払っても結構安くなりそうでした。
今後変動金利が上がることがあっても1 .15%を超えるのはいつになる？と考えると変動金利がいいかなーと思ったり…
こればっかりはわかりませんよね。本当に悩みます。- 10月30日
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シュウママ
お役に立てましたかね？
なるほどー。あと6年かぁ…
10年目以降も決して悪い金利では無いと私は思います！
ただ、お子さんがまだ小さいので、借り換えをしても良いと思います‼︎
まだお金もそんなに掛からないですしね^ ^
昔と違って、本当に変動金利は0みたいなもんなので、とても魅力的ですよね！分かります💕
この先しばらくは変動も上がらないと思います‼︎
日本の経済状況悪いし、良くなる事考えにくいですよね〜
諸費用掛けてでもかなりメリット出るなら、借り換えはチャンスと考えた方が良いかもです😊
1.15%を超える事10年は確実に無いと思います！- 10月30日
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ママリ
そうですね、シュミレーションが間違ってなければ400万円ほどは安くなりそうでした。ずっと超低金利ならですが。。
2023年に銀行が一斉に金利を引き上げるかもという記事を読んで、それも気になってしまい余計悩んでいます。
変動金利に借り換えて、上がりそうなら一気に繰り上げ返済というのが理想ですが、なかなかそこまでの余裕もできなさそうで。。
主人はネットバンクで借り換えしたいと言っていて、あとは私が決めかねているという状態です😅- 10月30日
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シュウママ
すみません、昨日あの後すぐ寝てしまって^_^;
とりちゃんさんとの会話拝見させて頂きまして！
2023年問題⁉︎的なの取り沙汰されているんですね‼︎
けども、とりちゃんさんと同意見で、住宅ローンだけ金利が上がるのは無いと思います！あと3年ですよね？3年で景気が良くなる事恐らく無いのでは？来年オリンピックが開催されたとしても景気回復はかなり厳しいでしょうね。
400万円のメリット、かなり出ますね！ま、でもそうか、0.42と比較したらそりゃあ出ますね‼︎ずーっと0.42の場合で計算された感じですかね⁇
少なからずママリさんの現状の金利であれば、数百万は確実に出ます^ ^
とりちゃんさんのように、今の金利も決して悪い金利ではないので、「安心代」としてこのまま10年固定が満了を迎えるまでそのままでも良いと思いますし、
ご主人がネット銀行での借換を考えていらっしゃるのであれば、ご主人の意見を受け入れても良いと思います！
このまま繰り上げ返済をコンスタントにして行くと言うのも勿論良いと思います！
すぐに金利どうこうって話でもないので、お二人で改めて話し合ってみても良いと思います✨
長々とすみません…
最後に。
繰上返済されるのであれば、期間短縮よりも期間据置返済額軽減の方式を使った方が良いと思います。
一度期間短縮してしまうの、元の期間に戻す事出来ないので…
短縮して返済額上げても全然問題なければ良いですが、短縮して返済額上がると返済逼迫してしまう、って人も居るので。
この先の収支がどうなっていくかをよく考えて繰上返済した方が良いですよ^ ^
せっかく大きな買い物をしたので、慎重に😊
もしまた何かあれば、相談乗ります♡- 10月31日
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ママリ
いえ、こちらこそお付き合いいただいてありがとうございます。
10年後に借り換えするなら、今しよう！という話になったんです。
今のままでは10年後に金利が上がるのは確実なので、その時に相変わらずの超低金利だったら、もっと早くに借り換えしておけばよかったと後悔しそうで…
最後の期間短縮にすると返済額が上がるというのはどういうことでしょうか？
短縮の方が利息が減るという認識でしたが、返済額も上がってしまうのですか？💦
繰り上げ返済はおそらく年に30-50万円とか、少額でしていくと思います。
少額でも利息ってかなり違ってきますもんね。。
頑張って働きます😅- 10月31日
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シュウママ
ご主人とお話纏まって良かったです♡
そうですよね！後悔はしたかないですもん^ ^
やだ、間違えました😭
返済額は上がりません！返済額は据え置かれます‼︎
確かに期間短縮した方が総支払額は安くなります！
しかし、最近は期間短縮しないで、返済額だけ下げていくって人多いようです！
団信ついてるし、万万が一の時残高ゼロになるしって事で。
繰上げ返済の金額も具体的に考えていらして素晴らしいと思います‼︎
私はまだマイホーム持っていませんが、将来に向けて仕事頑張ります❗️- 10月31日
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ママリ
なるほど〜
団信を生命保険代わりに考えるんですね。
掛け捨てでも生命保険高いですもんね💦
借り換えすると団信の内容も多少良くなるんです。
そこもメリットになりますね✨
マイホーム楽しみですね☺️
頑張って働きましょう😂
色々とありがとうございました✨- 10月31日
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シュウママ
そうです‼︎なので、もし死亡保障を手厚くかけてる保険があれば、見直しても良いかもです‼︎
また、団信内容変わるだけで随分違うと思います✨
それも借り換えのメリットでもありますよねっ
良い方向に向かいますように😊
こちらこそ有難うございました🙇♀️- 10月31日
まるまる
客観的に見て、そんなに高い金利で借りているとは思わないですが確かにネットバンクの変動金利は低いですね。
ただ、借り換えするにあたり事務手数料や登記費用（今借りている銀行の抵当権を外して、新しい銀行の抵当権をつける。司法書士の報酬含む。）もかかりますので、どの位借り換えする事でメリットが出るかシュミレーションをされてみたら良いと思います😊
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ママリ
そうですよね。こちらで皆さんの金利を見ていてもうちの金利は安い方かな？と思っています。
ネットバンクは破格に安いですが…魅力的です。
シュミレーションでは事務手数料を支払っても総額は安くなりましたが、それは今のまま低金利が続けば…なので、確証はありませんよね。
しかし変動金利が1 .15%を超えるのはいつになるのか。
変動がいいのかなと悩みます…- 10月30日
yukiyuki
10年固定だとやはり変動に比べて金利が高いなと感じました。
借り換えは事務手数料や保証料がかかってくるので悩みますよね。
ネットバンクだと保証料の代わりに銀行の保証料と同じくらいの事務手数料がかかってきますし。
借入金額にもよるのでシュミレーターとか使わないとわからないですね。
繰上げ返済は1回ごとに手数料が数万かかりませんか？住宅ローン減税もありますし、10年目まで貯金か投資で微増しておいて、10年で一度大きく返済するというのもありかと思います。
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ママリ
そうですね。
ネットバンクで借り入れ額の2.2%の事務手数料を取っているところが多そうでした。
繰り上げ返済はネットバンク利用で無料ということだった気がします。
うちの母に相談したところ、同じようなことを言われました。
事務手数料がもったいないから借り換えなしで、ローン控除終わったら繰り上げ返済すれば？という考えでした。
シュミレーションしたら400万円くらい違いそう？でしたが…そんなに差が出るのか？間違えてないでしょうかね😅不安になってきました。
主人はネットバンクで借り換えて、その分も貯めて控除終わったら繰り上げ返済したいと言っています。- 10月30日
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yukiyuki
ちょっとシュミレーションしてみたら、0.85%から0.55%に4500万34年借入でも120万の削減？になってました。
借入金額は分かりませんが、1番金利が低いネットバンクで10年後の金額を入れたら、手数料とか引いても400万くらいいきそうですね。金額が大きくてびっくりしました！
ネットバンクは建物の受け渡しの時に融資すると言われてうちは金利が低いネットバンクを選択できなかったので羨ましいです。- 10月31日
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ママリ
今借りている銀行さんから総支払額の見積もりをいただいて、そこから差し引いたところ400万円は違いました。
ただ現銀行は0.85%-1.15%で計算されているので、ネットバンクの0.42%計算の支払総額とは差が出ますよね💦
ネットバンクももちろん前後するでしょうし、ここまで差が出ないでしょうが…- 10月31日
まるまる
シュウママさんと同意見で、私も変動金利の借り入れ利率が1.15%になる事は無いと思います！
ネットバンクの変動金利（借り換え利率）は今、0.5%弱位の所が多いですよね。
それが、1.15%になるというと今の倍以上に金利が上昇するということになります。
この先、金利が倍になる程の好景気が訪れるとは考えにくくないですか😅？
あと、仮に金利が上昇する場合、変動金利よりも先に固定金利が上がっていきます。
なので、もし変動金利に借換されたら時々固定金利（10年がいいと思います）をチェックされるといいと思います。
もし、固定金利が右肩上がりで上がっていくようであれば一部繰上返済をされたり、変動金利から固定金利へ切り替えされてもいいかもしれません。
ただ、『変動』金利という名ですが、実際過去20年近くほぼ変動していません😅
固定金利も以前に比べれば随分低いので、変動金利より多少高くても「安心代」として選択するのもアリだと思いますし、このままでも借換されてもどちらも正解だと思います😄
まるまる
ご存知だと思いますが、念の為に。
保証料は繰上返済されると一部返金されますが、事務手数料は繰上返済してもしなくても返金されません。
ネットバンクの金利が低いのは店舗を持たない（コストがかからない）事や事務手数料をガッツリ得られる事等が関係しています😅
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ママリ
金利上昇に景気はあまり関係ないという記事を見ました。
2023年に金利を一斉に引き上げる可能性あり、とか書いてありましたが、どうなんでしょう。
実際そんな事になれば破綻する人が続出しそうですし、おそらく今のまま低金利が続くのかなと思っているんですが💦
保証料ですが、我が家はおそらく融資額に組み込まれていたようで、その場合返還されない？かもしれません。
事務手数料が返還されないのも承知しています。
2.2%は結構痛いですよね😭
現行に一括返済する場合も3万円ほど手数料がかかるので💦
まぁそれでも低金利が続くなら借り換えの方が確実に支払総額は抑えられますが…
あと15年くらいでも低金利のまま逃げきれれば！と思うんですけどね（笑）- 10月31日
まるまる
保証料が融資額に組み込まれている場合も、繰上返済されたら一部返金されると思いますよ。少なからず私が勤めていた銀行は返金アリでした。
（保証料を金利で支払っているタイプだと返金はありませんが。）
2023年の話しは詳しく知りませんが、お給料や預金の金利が上がらないで住宅ローンの金利だけ上がるなんて事が起きたら破綻する人が増えますよね💦
でも、お給料や預金金利が上がるような情勢になるか？と考えるとそれも難しいのでは？と思います😅
私が担当していた時は、他行からの借換で50万メリットが出る試算で借換される方もいれば、150万メリットが出る試算でも借換に係る手間を考えて止められる方もいました。
未来の金利は分かりませんが、借換されるかは400万のメリットをどうどらえるか？次第ですね。
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ママリ
そうなのですね！
保証料をどういう支払い方にしたか覚えていないので、一度確認してみます。
400万円まではいかないにしても、100万円差が出るだけでも大きいと私は思います！やはり借り換えしようかなと前向きに考えます。
詳しくありがとうございました✨- 10月31日
ママリ
詳しくありがとうございます！
やはり思っていたとおりでした。
再度10年固定を選べば、その時の店頭表示金利より1.80%割り引き、その金利が10年間適用されるということですね！