土地契約後にセットバックが必要と通知があり、疑問が生じています。解約時の違約金や値下げ交渉は可能か、仲介手数料も懸念。状況を整理し、解決策を模索中です。
【不動産トラブルです。詳しい方、助けてください😭土地契約後に、セットバックが必要なことが分かりました】
土地申し込みは5月、契約は7月に済ませ、土地の引き渡し＆決済は来月の予定でした。
今はハウスメーカーと間取りを決め終わり、建築申請を出す？もう出した？段階です。
今更、不動産屋から連絡があり、"市からの指導が入り35cm弱セットバックが必要だ。"と言われました。
重要事項説明や契約の際には、前面道路は市道で4.2m、セットバック不要と説明され、もちろん重要事項説明書や契約書にもそう記載されています。
不動産屋より、
・セットバック分の土地の精算はする。
・セットバックしてからの土地の引渡しになる。
とのことです。
どうして今更セットバックしないといけないことが分かったのか？謎すぎます😵
幸い今の建物の大きさでも、マイカーはギリギリ停められそうです。
ただ、元々私道のない土地を探していたこともあり、セットバックすると私道になりますし、これだけでは納得いきません。
土地解約は、もうこれだけ話が進んでいることもあり、今のところ考えていません。
この事例って、もし解約すれば違約金(土地の10%)をもらえるような事例なのでしょうか？
また、こんな不手際があり、土地の値下げをしてもらうことや仲介手数料を下げてもらうことは可能でしょうか？
現在は土地価格37坪2300万(セットバック後は36坪)、仲介手数料として82万5千円支払う予定です。
売り主は個人ではなく、工務店(そこで建てるわけではありません)で、仲介不動産と売り主はズブズブの関係です。(そこの工務店が持っている土地は、その仲介不動産のみで取り扱っている)
- はじめてのママリ🔰
コメント
はじめてのママリ🔰
まずは市に電話してその市からの指導がいつ入ったのか確認されてはどうでしょうか？
また、そこの土地が①区画変更②形状変更③性質変更していた場合、開発許可を県から貰うはずです。
①〜③をしたのに後にセットバックを言われたなら宅地建物取引業違反になるかもです。
また説明義務違反なので損害賠償請求など可能ではないでしょうか？
違約金、値下げ等は話し合い後の相手次第になると思います。
はじめてのママリ🔰
目の前の道路が4.2mなのになぜセットバック必要なんでしょうか？
セットバックって4m未満の道路を道路の中心、または川などであれば岸から4m以上確保するためのものです。
それ本当にセットバック何でしょうか？💦
はじめてのママリ🔰
詳しくありがとうございます🙇🏻♀️✨
明日早速、市にいつ指導が入ったのかを電話で聞いてみようと思います。
購入した土地は、古家が建っていた70坪ほどの土地を更地にして、2区画に分けて販売されました。もう一つの土地はまだ売れていません。分筆に時間がかかると言われ、まだ分筆が終わっていない状態で契約しました。
教えてくださった①〜③をするのは不動産屋の仕事なのでしょうか？
宅地建物取引業違反になるのは不動産屋ですか？
また、損害賠償請求をする場合は、弁護士などが必要になるのでしょうか？
前面道路は4.2mの市道と契約書に記載されているのに、セットバック(道路後退)が必要って意味が分からないですよね💦4.2mというのが間違えていたのか？電柱があるからなのか？不明です。
詳しい説明は、今週聞きに行く予定なので、まだ詳しいことが分からなくて😵とりあえず概要だけ聞いた形になります。
専門的なことが分からず、困っています💦分かる範囲で構いませんので、教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします🙏✨
はじめてのママリ🔰
大きな土地を区画分けして売り出すのであれば測量して境界分けは不動産、工務店どちらでもできます。
なのでどちらなのかは分かりかねますが確率としては売主から依頼された不動産屋の方が高いでしょう。
損害賠償請求は詳しくないですが相手が火を認めず話がもつれて弁護士が必要になる可能性もあります。
全て録音や書類は残しておくといいですよ。
録音は録音前に許可を取ってからです。
詳しい説明がまだなんですね。
話を聞いたら泣き寝入りしないといけない内容の時もあります。
ただ減額などの交渉はしてみないと可能か分かりませんので打診してみて良いと思います。
かなり体力使う内容かと思いますが御検討お祈り致します。
はじめてのママリ🔰
詳しくありがとうございます🙇🏻♀️
録音や書類は残しておくようにします！録音は録音前に許可を取るというのは証拠として提出できるようにでしょうか？
契約書に書いてある内容と違っても、こちらが泣き寝入りしないといけない場合もあるのですね🥲
ちなみにこの土地坪数、価格であれば、どれくらいの減額を希望するのが妥当でしょうか？
はじめてのママリ🔰
秘密録音(許可を取らずに録音すること)は民事訴訟で証拠能力を認められています。
ですが通常の対話を録音する程度が認められていて、今回のような売買に関わる内容ですよ告知してからの方がより安全かと思います。
本当に開発許可を取っていたが後日市からセットバック要請されたのであれば泣き寝入りせざるを得ないと思います。
工務店も不動産も予期せぬ自体なので。
減額の妥当額はすみません、私もこのような経験がないので妥当額は分かりかねます。
話し合いの中で工務店、不動産屋から減額の打診があるかも知れません。
ですが、元々は売主の持ち物なので売主が渋るかもしれませんし、売主と不動産屋、工務店で揉める可能性もあります。
はじめてのママリ🔰
わかりました！許可をとってからにします✨
ただ、録音して大丈夫か確認して、録音はしないでほしいと言われてしまったら、もう録音は諦めざるを得ないのでしょうか？
最初の回答では、「開発許可後にセットバックを言われたなら宅地建物取引業違反になる」とおっしゃっていましたが、今回のご返信では「開発許可後に市からセットバックを要請されたなら泣き寝入りせざるを得ない」とありますが、どちらなのでしょうか？🤔
私自身も内容を理解しきれておらず、トンチンカンな質問でしたら申し訳ありません😵💦
妥当額については承知しました。教えていただきありがとうございます！✨
はじめてのママリ🔰
｢録音をします｣と言いきってしまっていいと思います。たしかにいい顔はされませんが証拠以外にも会話内容を聞き返すのにも使えます。
すみません、最初の回答は言葉足らずでした。
混乱させてしまい申し訳ございません。
開発許可を得る前に土地を販売した場合に宅地建物取引業違反になります。
ですが開発許可を得ていたのに後に市からの要請された場合は泣き寝入りせざるを得ない場合もあります。
はじめてのママリ🔰
わかりました。
一度聞いただけでは理解しきれないと思うので、後から聞き返す用としても録音したいので、言い切ろうと思います🙇🏻♀️✨
いえ、こちらこそ理解力が足らずで申し訳ありません💦
なるほど！開発許可前の販売は違反なんですね！
開発許可後に、市から言われた場合は不動産側も寝耳に水って感じなんですね😵
市からの指導がいつ入ったか、どのような内容だったかに併せて、開発許可がいつ申請され、いつ許可されたかも市に確認しようと思います🙌🏻
開発許可前の販売は宅地建物取引業違反とのことですが、「開発許可前の販売」とは開発許可前に土地の申込みを受け付けるのもNGなのでしょうか？それとも土地の契約がNGなのでしょうか？
もしわかれば教えてください😭✨